Nueva Ley de Contrato de Alquileres y Nuevo Plan de Pago AFIP para Contratos

¡Una actualización constante!

El nuevo plan de pagos propuesto por AFIP y la ley de contrato de alquileres vigente, las temáticas abordadas en este Workshop Exclusivo para Administradores de Consorcios (WEPA) por la contadora Tamara Suken, especialista en auditoría sobre gestión del administrador en propiedad horizontal. ¡A la orden del día! 

“Estuvo muy bueno. Creo que fue súper valioso y tenemos que darle importancia a estos encuentros, porque se notó que hubo muchísima preparación”, dice Tamara Suken en la antesala de un nuevo Workshop Exclusivo para Administradores de Consorcios (WEPA), haciendo referencia a la edición 2023 del Encuentro Exclusivo para Administradores, un evento de lujo que se llevó a cabo en el Hipódromo de Palermo. 

“La idea es abordar la nueva ley de contrato de alquileres, para quienes como administradores están alquilando las porterías de los edificios; un tema que viene con dificultades que es la cobranza de expensas; y el alivio que trae un nuevo plan de pagos. Están suspendidos los embargos”, adelanta la contadora pública, en el marco de la charla.

“Hay un nuevo plan de pago de AFIP que abarca obligaciones impositivas y recursos de la seguridad social, como así también sus intereses. Pueden ponerse las multas por períodos que se presentaron más tarde o que hoy en día no se presentaron; también pueden ponerse multas por mora -por pagar tarde, con posterioridad a los 10 días del vencimiento, el formulario 931-”, informa Tamara, con amplia experiencia en auditoría sobre gestión del administrador en propiedad horizontal.

Ahora bien, cuando el consorcio está en una situación económica compleja, ¿qué conviene pagar primero? “Claramente uno tiene que intentar pagar todo. Pero si estoy x cantidad de meses sin pagar la ART, el empleado la pierde ya que lo dan de baja. Si no pago el seguro de vida y hay algún problema con el empleado, no lo cubren. Si no pago Seguridad Social, tanto aportes como contribuciones, dentro de los 10 días del vencimiento, me puede aplicar multa por mora”, recomienda Suken, de cara a generar el menor riesgo para el consorcio.

Volviendo al plan de facilidades de pago, que finaliza el 29 de diciembre, también van a poder incluirse todas las deudas vencidas al 31 de agosto. ¿Qué pasa si hay consorcios que tienen planes caducos? Si es posterior al 1 de octubre de este año, ese plan no se puede sumar a este nuevo. “Pueden entrar al plan y en donde dice ‘caduco’ pueden ver la fecha y cuando ustedes fueron notificados. Es importante saber que todo lo que pagaron no se pierde”, aclara, y agrega que “la cuota de la deuda que involucran no puede ser menor a $2.000”.

¿Qué interés va a aplicarse? Varía entre el 70% y el 90% sobre el interés resarcitorio. “Como consorcio nos toca el 70% por estar incluidos en entidades sin fines de lucro”, remarca Suken. Los requisitos necesarios son tener dado de alta el domicilio fiscal electrónico en la página de AFIP; las declaraciones juradas que pretendan incluirse en el plan tienen que estar presentadas; la cuenta del consorcio debe estar activa, que pueda operar de manera normal en AFIP sin tener bloqueados ciertos servicios; y tiene que estar dada de alta la CBU del consorcio.

¿Cómo hacer para adherirse? “Como hacen con cualquier plan. Dentro de ‘Mis facilidades’ – Opción RG 5425. Eso sí: no se puede rectificar lo presentado. Debe pedirse la anulación del plan”, resalta Tamara. El primer vencimiento de las cuotas es el 16 de cada mes mientras que el segundo es el 26, aunque hay una opción de rehabilitación de cuota en el caso de que no se pueda pagar en ninguna de las instancias anteriores. “Puedo generar un VEP para que se debite el monto o puedo generar una nueva cuota para los primeros días del siguiente mes, con algo de interés”, cuenta Tamara.

En el caso de que el consorcio quiera cancelar el plan antes de que termine, puede solicitarse con la debida quita de los intereses financieros. Y la caducidad de este puede darse si: hay una falta de ingresos de tres cuotas -consecutivas o alternadas- a los 60 días corridos posteriores a la fecha de vencimiento de la tercera de ellas; hay una falta de ingreso de una o dos cuotas, a los 60 días corridos contados desde la fecha de vencimiento de la última cuota del plan.

“El otro tema que quería tocar es la nueva ley de contrato de alquileres, la 27.737, a partir de la cual se quiso poner en claro que la modalidad de pago debería ser en moneda nacional”, suma la protagonista de este WEPA #117. En cuanto al plazo, el mínimo legal es de tres años con excepciones: de sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; con fines de turismo, descanso o similares; guarda de cosas; locaciones de puestos en mercados o ferias.

Las actualizaciones no pueden ser inferiores a los seis meses de plazo con una determinada fórmula de actualización. En cuanto a los incentivos, si el administrador tiene hasta dos locaciones puestas en contrato de alquiler estaría exento del pago del monotributo; para personas físicas -no para consorcios- en bienes personales, cuando el valor de cada alquiler sea inferior al mínimo exento.

La ley 25413 -a los créditos y débitos- impone un impuesto cada vez que pongo o saco plata de mi cuenta bancaria. “Para que se anule este impuesto, el consorcio debería tener -a priori- una cuenta aparte para que únicamente se maneje el dinero que ingresa por el contrato de alquiler”, deja en claro Suken. ¿El incentivo de Ganancias? Solo para personas físicas. “Para que todo esto tenga valor, los contratos deben estar registrados en la página de AFIP”, subraya.

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