¡Consorcios de hecho!

“Comenzamos este taller con un breve repaso de lo que fue la séptima edición del EPA (Encuentro para Administradores), que en 2023 contó con la presencia de más de 250 administraciones. Pudimos encontrarnos, brindar, reírnos y llevarnos información para seguir profesionalizando lo que venimos trabajando en conjunto”, repasa Guido Commenge, director de marketing de Octopus PropTech, antes de dar comienzo a un nuevo Workshop Exclusivo para Administradores de Consorcios (WEPA).

“Hay mucha expectativa con este tema, porque hay muchos edificios que no son consorcios. Vamos a ver qué son los consorcios de hecho”, anticipa Diana Sevitz, especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario. “En primer lugar me gustaría aclarar los términos, ya que no es todo lo mismo. Un edificio es una construcción fija utilizada para vivienda humana y/o para diversas actividades”, puntualiza.

“El código civil y comercial, en el artículo 16, define cosas como bienes materiales susceptibles de tener un valor económico. Y en el artículo 225, en la clasificación de cosas aparecen bienes muebles e inmuebles. La categoría edificio, como figura jurídica, no se encuentra dentro de lo que sería un bien. Sí se encuentra bien inmueble. Edificio no es lo mismo que propiedad horizontal, sí de inmueble”, establece Diana.

¿Cuál es el origen de la Propiedad Horizontal? Pueden presentarse dos situaciones: una primera etapa de prehorizontalidad o prepropiedad, como la división de un inmueble edificado por una o distintas personas en unidades funcionales para distintos titulares; y el otro se da con la construcción de un edificio con unidades funcionales para adjudicar en PH. 

“Hay algunos edificios que ya se construyen con la idea de que sean propiedad horizontal. Otros son varios propietarios, que son condóminos, que una vez ya construido deciden hacer una propiedad horizontal. Puede ser una única persona, que tenga un lote o una propiedad, que termina arreglando para que llegue a ser una propiedad horizontal”, aclara Sevitz.

En la construcción directa, el lote se compra y se escritura con los futuros propietarios: se subdivide, se adjudica, se redacta el reglamento y se escrituran las unidades funcionales. ¿Qué situación jurídica tiene el edificio antes de ser propiedad horizontal? Los comuneros son quienes van a contratar a los constructores, a los arquitectos, comprar los materiales y armar las locaciones de obra y servicio. ¡Toda la responsabilidad va a caer sobre ellos!

En cuanto a los principios que rigen a los edificios que todavía no están divididos, hay que volver a hacer mención a los condominios:

• El derecho real sobre la cosa.

• Perteneciente a varias personas.

• A cada uno le corresponde una parte indivisa (art. 1983 C.C. y Com.).

Antes de convertirlo en una propiedad horizontal, está lo que se conoce como prehorizontalidad (Art. 2070 CCyC). “Es un lapso que va desde que se resuelve edificar hasta el otorgamiento del reglamento de propiedad. Como norma no resuelve: la recaudación de fondos para los gastos de conservación; seguridad; sueldos de personal; decisiones asamblearias; y entablar juicios”, indica la letrada.

Para que se convierta en un consorcio de hecho, debe tener registrado el reglamento de propiedad horizontal. “El consorcio no preexiste al reglamento, sino que, por el contrario, recién se integra a la vida jurídica con el mismo. Solamente puede hablarse de preconsorcio o consorcio provisorio cuando todavía no contamos con el reglamento”, deja en claro, y ejemplifica con un caso de 1997 en el que se dictaminó que “mientras sea propietaria de todo el inmueble una persona o varias en condominio, sin haberse procedido a la adjudicación de las distintas unidades, no existirá aún derecho real de propiedad horizontal a favor de ninguna de ellas”.

Hay casos especiales en los cuales el condominio está dentro de la propiedad horizontal, como las cocheras y los espacios guardacoches. “Con relación al primero, la cochera como espacio común, no hay una asignación de lugares salvo que haya una asamblea que así lo establezca. Todos tenemos el mismo derecho, en donde el administrador debe involucrarse ya que es algo común”, especifica Diana. “El segundo caso es la cochera como unidad complementaria, que solo pueden ser utilizadas por el propietario o locataria de la unidad funcional, y un tercero es la cochera como unidad funcional. En ninguno de estos últimos interviene el administrador”, enfatiza.  

Hay algunos requisitos que tienen estos condominios que podrían asemejarse a los de los consorcios.

• Pueden elegir un administrador
• Contribuyen al pago de gastos
• Existe una relación jurídica entre los propietarios fundada en una comunidad de derechos e intereses.

“Estando un edificio terminado y la posesión otorgada, se puede aplicar el régimen de dominio horizontal aún sin reglamento”, dice la protagonista de esta charla. “Un consorcio no es una suma de voluntades; decide por deliberación asamblearia; se rige por un reglamento de PH; tiene límites al ejercicio de sus derechos. En el condominio, todos tienen derecho a todo simultáneamente; no existe parte material determinada alguna sobre la que se ejerza el dominio exclusivo; no tiene contrato o estatuto; no constituye una persona jurídica”, profundiza sobre las diferencias.

¿Cómo se elige el administrador del condominio? “En el artículo 1993 del Código Civil se establece que cuando los comuneros no se ponen de acuerdo en cómo utilizar la cosa -por ejemplo, el edificio-, pueden decidir en asamblea que una administración conduzca los destinos de esta”, cuenta Diana. Allí tiene que quedar por sentado cuáles van a ser sus obligaciones. 

¿Y cómo se hace la asamblea del condominio? Todos deben ser informados a través de una convocatoria y deben saber para qué los van a citar; en forma fehaciente y con anticipación razonable. La mayoría para resolver es absoluta sobre el valor de las partes indivisas -no hay doble cómputo- y lo que se resuelva obliga a todos. Ahora bien: si hay un empate, lo decide la suerte, es decir, la moneda al aire.

Puede darse la nulidad de la asamblea si:

• Falta la orden del día
• No se ha citado por medio fehaciente
• No se ha remitido con anticipación razonable
• La decisión no se ha adoptado por mayoría absoluta

¿Cómo es administrar un consorcio de hecho? Hay clausulas usuales insertas en contratos de fideicomisos. “El fiduciario se arroga el derecho de nombrar al administrador hasta que se termine el edificio y se pongan en venta las futuras unidades funcionales. En ese caso no hay asamblea, no los nombran los compradores. En otro caso, el fiduciario puede reservarse el derecho de ser el administrador e incluso estar facultado para representar a los fiduciantes en asambleas”, asegura la abogada.

Y, por supuesto, más allá de que el administrador es provisorio, tiene que cumplir con ciertas obligaciones:

• Conservar la cosa
• Cumplir con las decisiones de la asamblea
• Contratar seguros
• Llevar un libro de actas de asambleas
• Liquidar los gastos del consorcio de hecho y percibir su pago
• Rendir cuentas documentadas de su gestión

Haya o no consorcio, Octopus PropTech acompaña las tareas del administrador: siempre buscando hacer comunidades más felices.