¡EL BOOM DE LOS ALQUILERES TEMPORARIOS!

“Es un tema muy complicado, hay mucha controversia. Esta es mi mirada, desde la jurisprudencia. Hay muchas aristas y todas son válidas, pero vamos a ver qué dice la ley”, sostiene la abogada especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario, Diana Sevitz. ¡Workshop Exclusivo para Administradores de Consorcios súper concurrido e interesante! 

“Es un tema que está muy en boga. Incluso la gente que no está en el rubro se encuentra muy interesada. Genera revuelo en dónde se comente”, explica Guido Commenge, director de marketing de Octopus PropTech, sobre un nuevo Workshop Exclusivo para Administradores de Consorcios (WEPA): “El boom de los alquileres temporarios: ¿cómo es la normativa”.

Edición número 106 de un taller súper convocante, a cargo de la reconocida Diana Sevitz. “Es un tema muy complicado, hay mucha controversia. Esta es mi mirada, desde la jurisprudencia. Pero también está la del propietario que quiere alquilar, la del consorcio, la del inmobiliario. Hay muchas aristas y todas son válidas. Pero vamos a ver qué dice la ley”, deja en claro la abogada especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario.    

En principio, vamos a definir lo que es un alquiler temporario turístico. “Servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, en su totalidad o una parte de estas, por un período mínimo de una pernoctación y de hasta tres meses”, establece el artículo 2 de la ley 6.255. 

“Vamos a lo que dice el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial, sobre el plazo mínimo de locación de inmueble”, suma Diana. Lo cierto es que el contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo se considera celebrado por el mínimo de tres años, excepto los casos del artículo 1.199. “Hay muchas personas que piensan que lo van a alquilar por un año y después tienen problemas ya que es un contrato que no tiene garantías. El locatario puede presentarse ante el juez y argumentar que quiere quedarse los tres años”, aclara la letrada.

El artículo 1.199 hace referencia a las salvedades del plazo mínimo legal. ¿A qué están destinados esos contratos de locación?

• Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular.

• Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.

• Guarda de cosas.

• Exposición u oferta de cosas o servicios en predio ferial.

“En la Ciudad de Bs. As. la nueva ley estableció nuevas obligaciones de los propietarios con sus huéspedes, reguló la modalidad de los contratos, las condiciones mínimas que debe proveer el servicio y pautas obligatorias para ofrecerlo o publicitarlo. Deberá notificar al consorcio, que podrá negarle la autorización mediante una resolución tomada en asamblea de propietarios”, destaca Sevitz.

“Las grandes diferencias están en que el alquiler temporario no exige garantías para firmar el contrato; el 97% de los departamento vienen amoblados; y no rige la ley 5.859, es decir, se puede cobrar comisión a las dos partes”, puntualiza Diana, y contrapone: “el contrato de locación de la ley 27.551 exige un plazo mínimo de tres años, debe estar acorde al destino de lo normado por el reglamento de propiedad horizontal, y se exige algún tipo de garantía”.

Hay una inscripción al registro de alquileres temporarios, es una obligación que deben tomar los propietarios. “Los administradores pueden solicitar el número de inscripción”, sustenta la Dra. Sevitz. ¿Quiénes están incluidos? Los sujetos que exploten o comercialicen inmuebles de manera habitual en la modalidad locativa. “Se llamarán anfitriones. Comprende a todo sujeto que comercialice, publicite o intermedie en la oferta de alquiler temporario turístico, actuando en forma directa o indirecta, ya sea a título gratuito u oneroso”, se aclara.

Eso sí: se excluye del ámbito de aplicación de la ley aquél inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal en el que se destinen un 75% o más de las unidades funcionales con destino habitacional a la actividad objeto de la presente ley y pertenezcan a un mismo propietario. “Deberán contar con la habilitación, registro y categorización que corresponda según la ley n° 4631 de Regulación de Alojamientos Turísticos. Tienen que entender que funciona como un hotel”, indica Sevitz.

No está de más decir que el propietario debe notificar fehacientemente al consorcio de propietarios cuando una o varias unidades estén destinadas al alquiler temporario con fines turísticos. “Se debe tener en cuenta que la actividad no debe estar expresamente prohibida en el reglamento de P.H.”, sentencia la especialista. 

A su vez, hay otras cuestiones para tener en cuenta:

• Registrar información de cada huésped alojado, así como el período de alojamiento. La información debe ser conservada por el plazo que la autoridad de aplicación determine.
• Informar al Ente de Turismo de la Ciudad de Buenos Aires el cese de su ofrecimiento como propiedad de Alquiler Temporario Turístico en los plazos y términos que establezca la reglamentación.
• Presentar una declaración jurada en la que conste el cumplimiento de las disposiciones de seguridad de los inmuebles objeto de la ley, de acuerdo con la normativa vigente de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
• Exhibir en lugar visible de la entrada o de la recepción de la unidad una copia del Certificado de Inscripción en el Registro, asignada por la Autoridad de Aplicación cuyas características serán determinadas por la normativa reglamentaria.
• Contratar seguro de responsabilidad civil contra terceros.
• Incluir el número de inscripción en el registro de toda reserva y publicidad en la que se ofreciere una unidad como Alquiler Temporario Turístico.
• Informar al huésped, al momento de efectuarse la reserva, los servicios ofrecidos, las condiciones de estos y las políticas de reserva y cancelación.
• Informar al huésped de la existencia del reglamento de copropiedad y poner una copia a su disposición.
• Entregar al huésped un inventario del equipamiento y mobiliario, a los fines de constatar las condiciones de la unidad al momento del ingreso, en el caso de que reciba un depósito en carácter de garantía.
• Respetar la prohibición del alojamiento de niñas, niños o adolescentes menores de edad que no estén acompañados por sus padres, tutores o responsables legales, o que no cuenten con autorización de estos.

¿Cuáles son las sanciones por incumplimiento? El artículo 18 de la ley establece que podrá haber un apercibimiento, la suspensión del registro -que no podrá exceder de 30 días corridos-, y la baja del registro de Propiedades de Alquileres Temporarios. “El/la titular o responsable del inmueble sujeto a alquiler temporario turístico que ejerza la actividad sin haber iniciado el trámite de inscripción o que no dé cumplimiento a las obligaciones establecidas en el capítulo tercero de la Ley de Alquileres Temporarios Turísticos podrá ser sancionado con una multa de 700 a 1000 unidades fijas”, resalta la protagonista de este espacio.

“Cada consorcio es un mundo. Les sugiero que consulten a un profesional que conozca del tema”, cierra Diana. Pueden despejar todas sus dudas volviendo a la charla y pueden contactarnos para lo que necesiten. Simple, ágil y seguro: hacemos más fáciles las tareas del administrador, hacemos comunidades más felices.

Dato

“Sólo en la Ciudad de Bs. As., existen más de 15 mil propiedades en alquiler temporario. En 2019, este número era de 9.338 unidades: en cuatro años y con una pandemia de por medio, la oferta creció un 62%”, repasa Diana, en alusión a una nota –“Efecto Airbnb”- publicada por Belén Fernández, en El Cronista, el 16 de mayo de este año.

En ese sentido, agrega que “la razón del crecimiento se da por las malas condiciones de la Ley de Alquileres vigente, que impide actualizar el monto del alquiler convencional durante todo un año, con una inflación del 100% anual, y, por otro lado, que el alquiler temporario permite obtener una rentabilidad mayor y en dólares”.