RPA EN PROVINCIA DE BUENOS AIRES (RPAC)

“Lo importante es comentarles que vamos a hablar de lo que tenemos de la legislación. Muchas consultas van a quedar en el tintero porque la realidad es que es un tema muy reciente”, abre Diana Sevitz, en el marco de la primera parte de una edición especial de los Workshops Exclusivos para Administradores de Consorcios (WEPA) para tratar una temática reciente: el inicio del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (RPAC) en la provincia de Buenos Aires.

“Lo que sí sabemos es que tenemos un director de coordinación, el Dr. Marcos Ariel Hernández, y desde el 24 de abril comenzó la inscripción al registro, que culminará el 7 de agosto”, agrega la especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario. “Hay casos especiales, como en el Registro de Capital, que son las Administraciones gratuitas -las de su propio consorcio- que tienen la obligación de registrarse. Y también aparece una especie nueva que es el régimen simplificado para administradores familiares”, informa la Dra. Sevitz. 

Una vez que ya se está inscripto, van a recibir una certificación emitida por el RPAC y enviada al domicilio electrónico del requirente. “Esta certificación es como su DNI, su carnet de administrador. Se los van a pedir en todos los lugares: no sólo en los organismo públicos sino también en las asambleas ordinarias y extraordinarias cuando consideren su designación o renovación. Hay una obligación de acreditar el registro”, destaca Diana. 

Y así como, desde 2010, los administradores de Capital Federal tienen que capacitarse de manera anual, sucederá lo mismo en la provincia de Bs. As. “La autoridad de aplicación estipulará los contenidos mínimos sobre aquellas materias en las que deben encontrarse capacitadas las personas que pretenden ejercer la administración de consorcios de propiedad horizontal”, se estipula.

¿Cuáles son sus obligaciones? El artículo 8 de la Ley 14.701 establece:

• Tener la constancia del certificado de inscripción en el Registro.
• Ejecutar fielmente las decisiones adoptadas por la Asamblea de Copropietarios.
• Asegurar al inmueble contra incendios y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.
• Llevar en debida forma los libros de administración, de actas de asambleas y de registro de firmas de los copropietarios.
• Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los copropietarios, el que debe ser exhibido al comienzo de cada Asamblea.
• Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas, inquilinos a cuyo cargo se encuentre el pago de expensas o apoderados de los copropietarios.
• Cuando los copropietarios, en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria, lo dispongan por mayoría, se debe realizar una auditoría a través de un profesional contable.
• Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los Reglamentos de Copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, orden del día y horario de comienzo. Adjuntar copia del acta de la última Asamblea realizada.
• Denunciar ante el organismo competente de la provincia de Bs. As. toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el consorcio que administra.
• Atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la seguridad del edificio e integridad física de las personas, garantizando que el personal que realiza tareas en forma habitual se capacite anualmente en materia de higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios.
• En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio -dentro de los cinco días- los libros y documentación relativos a su administración.

“Es importante que el administrador cumpla con las leyes nacionales, provinciales, ordenanzas municipales, disposiciones regulatorias y, en particular, con las órdenes impartidas por la Asamblea. Se liberarán de toda responsabilidad si pueden acreditar por medios escritos que han seguido todas las instrucciones y conductas exigidas por la normativa aplicable”, repasa Sevitz, y suma que “el medio de comunicación oficial será el correo electrónico registrado por los propietarios. Cualquier otro tiene que ser considerado por Asamblea”.

Otro artículo muy importante es el n° 13, que tiene que ver con los requisitos para contratar. Algunos de los puntos para tener en cuenta:

• Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.

• Descripción detallada de precios, materiales y mano de obra, por separado.

• El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.

• Si se otorga o no garantía y, en su caso, el alcance o duración de esta.

• El plazo para la aceptación del presupuesto bajo el mismo precio.

• Seguros de riesgos de trabajo del personal a cargo del prestador o contratista en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.

“Los presupuestos analizados y comparados deben archivarse por un plazo de tres años. De contratar un servicio de características similares pero que resulte más oneroso, debe encontrarse justificado y ser informado por correo electrónico a todos los propietarios. Los administradores son los únicos responsables de todas las contrataciones que bajo su gestión se celebren, salvo que hubiera obrado en estricto cumplimiento de instrucciones de una asamblea”, deja en claro Diana.

Si hay que afrontar algún caso de urgencia y afecta el fondo de reserva, debe contar con la autorización del Consejo de Propietarios. Si no lo afectase -o no existiera Consejo-, el Administrador deberá comunicar la decisión al consorcio por correo electrónico, mientras que, si no hay urgencia alguna, habrá que convocar a una asamblea extraordinaria.

Con respecto al Artículo 14, en el caso de que no se estipule el plazo por el cual se extiende el mandato o bien sea por tiempo indeterminado, se establece que el administrador tendrá un plazo de un año para el ejercicio de su función pudiendo ser renovado en igual término por la Asamblea. El Artículo 16 se vincula con infracciones a la presente ley, que podrán ser sancionadas -Artículo 17- con:

• Multa, cuyo monto puede fijarse entre 1 y 100 salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.
• Suspensión de hasta nueve meses del Registro.
• Exclusión del Registro.
• Las multas son en beneficio del consorcio y deberán ser depositadas en la cuenta bancaria de su titularidad. La falta de depósito dentro de los 15 días corridos de encontrarse firme la multa, devengará en un interés punitorio mensual del 1.5%.
• Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de tres años contados a partir de la comisión de la infracción o de la notificación de la sanción pertinente. Se interrumpe por la comisión de nuevas infracciones (Artículo 20).

“El régimen de denuncias no es tan tajante como el del Registro de CABA. Hay un principio general de reparación inmediata, que le otorga al administrador una oportunidad para acreditar la corrección de la conducta. El RPAC habilitará esta instancia por única vez dentro de un mismo período de 12 meses, por administrador y por consorcio, y no se permitirá en caso de advertirse incumplimientos concurrentes de otras normativas”, remarca la oradora de esta primera parte del taller.

En esa misma línea, sostiene que “las denuncias deben presentarse mediante los canales digitales habilitados. Una vez recibida, el RPAC analizará el cumplimiento de los requisitos: en caso de incumplimiento parcial o total, el denunciante tendrá cinco días para subsanar su presentación”. “Declarada formalmente admisible, la parte denunciada tendrá cinco días hábiles para presentar su descargo. Y en cualquier instancia del trámite -antes del dictado de la resolución-, ambas partes podrán solicitar una instancia de conciliación; la suspensión del procedimiento por un plazo de hasta 30 días hábiles; y presentar una acuerdo conciliatorio para su homologación”, concluye.

Aquí pueden repasar la edición n° 103 de los WEPA y, en breve, continuar con la segunda parte de esta nota, en palabras de Liliana Corzo. ¡Siempre de la mano de Octopus PropTech!

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