Cuentas claras, amistades largas

“Estamos muy contentos de que haya una comunidad que sigue creciendo, que nos sigue pidiendo temas para abordar, en donde hay una retroalimentación. En esa línea es que nos encontramos con muchísima gente online, con un tema y una disertante convocantes”, abre la charla Guido Commenge, director de marketing de Octopus Proptech. “Nos enfocamos en tecnología para los consorcios, pensando en la mejor forma de realizar las gestiones”, resume sobre el propósito de la empresa.

“Este taller lo estuvieron pidiendo mucho: vamos a hablar de la gestión de la morosidad, de la preparación de documentación y de la ejecución de expensas”, adelanta Diana Sevitz, la voz de la edición n° 101 de los Workshops Exclusivos para Administradores de Consorcios (WEPA). “Quién deudas ha de cobrar, muchas vueltas ha de dar”, sintetiza la abogada especialista en propiedad horizontal y derecho inmobiliario.  

Es por lo que hay que establecer la responsabilidad del administrador con respecto al cobro de las expensas. “No es directamente responsable. Si no logra recaudar el dinero necesario para afrontar los costos -porque el propietario no abona-, debe hacerse cargo el consorcio”, deja en claro Sevitz. “Sí tiene implicancia en el caso de omitir actuar para evitar esa mora”, agrega.

¿Qué consecuencias puede haber? Si por negligencia ha dejado vencer el plazo de prescripción bienal establecido por el nuevo régimen del Código Civil y Comercial, de dos años, podría ser demandado bajo los artículos 1749 y 160, por daños y perjuicios. “Es una obligación que no prescriba. Está la posibilidad de suspender la prescripción por interpelación, por una sola vez, durante seis meses o el plazo menor que corresponda”, aclara la Dra. Sevitz. 

¿Quién debe realizar las gestiones por mora? No es obligatorio que sea el Administrador, sino que también lo puede hacer un apoderado. “Siempre asesoro que la primera carta documento sea enviada por el administrador al titular de la propiedad, no al locatario. Si sabemos que el propietario no vive allí -por ejemplo, se encuentra en otro país-, haría dos envíos: uno a la unidad funcional objeto de deuda, y otro al domicilio real. En el caso de que la situación no se solucione, ahí sí podría intervenir un abogado”, recomienda Diana. 

Siempre hay que leer el reglamento de propiedad horizontal para ver si existe lo que se llama la constitución en mora, es decir, el plazo para el inicio de la ejecución de expensas. “Puede que sea automática. Por ejemplo, si el pago no se abona entre el 1 y el 10 de cada mes, el consorcio tiene derecho a cobrar intereses”, puntualiza la protagonista de esta charla.

De cara a la preparación de la documentación para el juicio, hay que solicitar un certificado de dominio vigente en el Registro de la Propiedad Inmueble. “Tiene que ser reciente, como mucho de hace dos o tres meses. No de hace un año”, enfatiza Diana, y suma: “el acta de nombramiento del administrador también tiene que estar vigente al momento de iniciar el juicio. Protocolizada. Y en el caso de que el Consejo de Propietarios tenga que validar el certificado de deuda, también tenemos que acompañar con el acta de designación”.

¿Qué más debe presentarse? Una fotocopia del reglamento de propiedad horizontal y también la carta documento en la que se haya intimado al deudor. En cuanto a los requisitos de forma que tiene que cumplir el certificado de deuda, debe contener:

• Firma, aclaración y DNI del administrador y de los tres integrantes del Consejo de Propietarios.
• El monto total de la deuda.
• Las sumas parciales correspondientes a cada uno de los períodos.
• Los intereses mensuales.
• La fecha en la que se expide la certificación.
• Carátula de inicio.

“Los gastos judiciales de inicio los paga el Consorcio, que luego serán recuperados cuando el deudor pague. Estos serán los bonos del Colegio Público de Abogados y la Tasa de Justicia, que es el 3% de cada peso que se reclame”, cierra Diana.   

Pueden despejar todas las dudas reviviendo el taller y pueden escribirnos para que hagamos más fáciles las tareas del administrador. ¡En Octopus PropTech hacemos comunidades más felices!