¿Cómo evitar sanciones del Registro Público de Administradores?

Luego de haber brindado más de 80 talleres, en Octopus PropTech seguimos convencidos de que los Workshops Exclusivos para Administradores de Consorcios son una instancia necesaria e importante en el vínculo con nuestros clientes: un servicio innovador que busca hacer más simples sus tareas.

“Es una capacitación que no me gustaría dar”, comienza diciendo Diana Sevitz, abogada especialista en Propiedad Horizontal y oradora frecuente en este tipo de instancias. “Pero a su vez quiero que sea un contenido lo suficientemente claro para refrescar algunos conceptos y normativas que le permitan evitar sanciones a los administradores, lo cual se traduce en mucha plata”, agrega, con respecto al Registro Público de Administradores (RPA).

De esta manera, repasamos algunos puntos de la ley de defensa al consumidor (24.240). ¿Quién es el cliente del administrador? “El administrador es proveedor -como si vendiese una heladera- mientras que el consorcio es el consumidor, entendido como persona jurídica: adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final”, detalla Sevitz. Lo cierto es que las profesiones colegiadas -contador y abogado, por ejemplo- quedan excluidas de esta ley -no así el administrador, que no está colegiado ni tiene título habilitante para ejercer-.  

Cuando se hace referencia al consorcista, se incluye tanto a propietarios como inquilinos. ¿Dónde hacen la denuncia? En la web del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Cuando la reciban -de parte del Registro Público de Administradores de Buenos Aires-, la primera instancia va a ser una audiencia de conciliación: ¡es muy importante presentarse! Tienen 10 días para hacer el descargo. En algunos casos, la multa por no ir es más cara que la sanción por incumplimiento de la norma en sí misma. Y puede suceder que se falle a favor del administrador pero que ¡por no presentarse tengan una multa! 

Otro punto importante: la prescripción es de tres años, por ende, aunque no tengan más el consorcio hay que darle seguimiento. ¿Cuáles son los errores más comunes que hay que evitar? No asesorarse legalmente. ¡Hay que realizar el descargo! Y también tener en cuenta que las sanciones son apelables ante el Poder Judicial de CABA.

Siempre un checklist de lo que pide la ley 941, para tener todo en regla: sólo se admiten las denuncias tipificadas por el artículo 15, reformada por la ley 3254/10. Al saber bien cuáles son estas normas, se evitan cuestiones comúnmente denunciadas que pertenecen al ámbito de lo civil y deberían ir por Tribunales. ¡Las multas son absolutamente discrecionales!

¿Cuáles son las denuncias que más recibe el Registro Público de Administradores?

La falta de transparencia en la liquidación de expensas e irregularidades (33%); no tener la documentación y/o los libros a disposición de los consorcistas (18%); la desatención en la conservación de las partes comunes (17.5%); no ejecutar las decisiones de la asamblea o no convocarla acorde al reglamento (17%); no depositar los fondos en la cuenta del consorcio (6%).

¿Cómo evitar ser sancionado?

- Revisar las liquidaciones de expensas: contratar un servicio calificado y actualizado. “Yo misma revisé las expensas de Octopus. Ahí van a tener un seguro de no cometer errores”, asegura Diana.

- Dejar constancia de cómo se encontró el consorcio y todo lo hablado en Asamblea. Ante la duda, convocar a una asamblea (así puede evitarse o inclusive darse de baja la denuncia).

- Dejar constancia de las actas en las asambleas con detalles. Es la forma de evitar denuncias.

- El consorcio debe tener cuenta bancaria propia. Siempre hay que insistir en este punto.

Hay nuevas obligaciones y requisitos introducidos por la ley 5983, que modifica la Ley 941. “La reforma profundiza aún más un sistema de privilegios. El Administrador tiene los pies y las manos atadas para cumplir con sus obligaciones”, deja en claro Sevitz. Aquí estamos para acompañarlos y hacer sus tareas más simples.